전세사기 안 당하려면 등기부등본에서 뭘 봐야 하나요?

전세 계약을 앞두고 계신가요? 수많은 서류와 복잡한 용어에 머리가 아프고, 소중한 전세 보증금을 잃을까 불안한 마음이 드는 건 당연합니다. 하지만 걱정 마세요. 등기부등본만 제대로 볼 줄 알아도 전세 사기의 90% 이상을 막을 수 있습니다.

이번 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본의 모든 것을 알려드립니다. 복잡한 법률 용어는 잊고, 핵심만 쏙쏙 골라 안전하게 계약하는 법을 배워보세요.

등기부등본, 전세 계약의 ‘필수 안전 점검표’

등기부등본은 한마디로 주택의 주민등록증입니다. 소유권, 빚, 저당권 등 모든 권리 관계가 기록되어 있죠. 이 서류를 통해 다음과 같은 위험을 미리 파악할 수 있습니다.

등기부등본은 전세 계약을 진행하기 전뿐만 아니라 잔금 지급 직전에도 반드시 다시 확인해야 합니다. 계약 후 잔금을 치르기 전 집주인이 몰래 대출을 받는 등의 위험한 행동을 할 수 있기 때문이죠.

등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 각 부분이 무엇을 의미하는지 이해하면 훨씬 쉽게 내용을 파악할 수 있습니다.

표제부: 부동산의 기본 정보 (주소, 면적, 용도 등)
- 핵심 체크: 계약하려는 집의 주소와 용도(‘주거용’)가 등기부와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
갑구: 소유권에 관한 사항 (집주인 정보, 소유권 이전 내역)
- 핵심 체크: 계약서에 명시된 임대인이 등기부 갑구에 기재된 소유자와 동일한지 확인해야 합니다.
을구: 소유권 이외의 권리 (근저당, 전세권, 압류 등)
- 핵심 체크: 이 부분은 전세 보증금의 안전과 직결됩니다. 집주인의 빚(근저당)이나 다른 권리 관계를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

계약서에 명시된 임대인의 이름과 주민등록번호가 등기부 갑구에 나와 있는 소유자의 정보와 일치하는지 확인하세요. 대리인과 계약할 경우, 반드시 위임장과 인감증명서를 통해 대리 권한을 확인해야 합니다.

근저당권은 집주인이 해당 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 의미입니다. 만약 전세 보증금과 근저당을 합친 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘는다면 깡통전세 위험이 매우 높으니, 계약을 신중하게 고려해야 합니다.

등기부 을구에 이미 다른 세입자의 전세권이나 임차권이 설정되어 있다면, 추후 보증금 회수 순위에서 밀릴 수 있습니다. 이 경우, 계약을 피하는 것이 좋습니다.

집에 압류, 가압류, 경매 신청 같은 기록이 있다면 절대 계약하지 마세요. 임대인의 세금 체납이나 빚 문제로 보증금을 떼일 가능성이 매우 높습니다.

계약 직후, 그리고 잔금 지급 직전, 마지막으로 이사 직후에도 등기부등본을 다시 확인하는 습관을 들이세요. 계약 후 며칠 사이에 집주인이 갑자기 추가 대출을 받거나, 다른 사람에게 소유권을 넘기는 사기가 종종 발생하기 때문입니다.

전세 계약은 우리 인생에서 가장 큰 거래 중 하나입니다. 한순간의 방심이 수천만 원의 손해로 이어질 수 있죠. 복잡해 보이는 등기부등본이지만, 위에 설명된 몇 가지 핵심만 기억하면 소중한 보증금을 든든하게 지킬 수 있습니다.

계약 전, 잔금 지급 직전, 입주 후에 확인해야 합니다.

깡통전세 위험이 있으니 계약을 신중히 고려하세요.

계약을 다시 생각해보고 다른 집을 찾아보세요.